La pandémie de COVID-19 continue de façonner le paysage juridique des relations entre bailleurs et preneurs commerciaux cinq ans après son apparition. L’année 2025 marque un tournant décisif dans le traitement judiciaire des contentieux locatifs liés aux périodes de restrictions sanitaires. Les tribunaux français ont progressivement affiné leur analyse des obligations contractuelles en période de crise majeure, développant une jurisprudence nuancée qui s’éloigne des positions initiales. Cette évolution répond aux préoccupations des acteurs économiques tout en préservant l’équilibre contractuel, créant ainsi un corpus juridique spécifique aux situations de force majeure sanitaire.
La consolidation des fondements juridiques applicables aux loyers impayés
En 2025, la jurisprudence commerciale s’est considérablement enrichie concernant les impayés locatifs liés à la crise sanitaire. La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 février 2025 (Cass. com., 15 février 2025, n°24-13.457), a définitivement tranché la question de l’applicabilité de la force majeure aux situations de fermeture administrative. Contrairement aux positions divergentes observées entre 2020 et 2023, la Haute juridiction reconnaît désormais que les mesures gouvernementales de fermeture constituent un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, caractérisant la force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil.
Cette position marque l’abandon de la jurisprudence antérieure qui exigeait une impossibilité absolue d’exécution. La Cour adopte une approche plus économique, reconnaissant qu’une impossibilité d’exploiter le fonds de commerce, même temporaire, peut justifier une suspension proportionnelle du paiement des loyers. Cette évolution s’inscrit dans une tendance plus large de prise en compte des réalités économiques dans l’interprétation des contrats commerciaux.
Le régime juridique applicable aux loyers impayés s’articule désormais autour de trois fondements distincts :
- La théorie des risques contractuels (art. 1722 du Code civil), permettant une réduction du loyer proportionnelle à la perte de jouissance
- L’exception d’inexécution (art. 1219 du Code civil), autorisant la suspension temporaire du paiement
- La révision pour imprévision (art. 1195 du Code civil), applicable aux déséquilibres économiques majeurs
La jurisprudence de 2025 précise les critères d’application de chaque fondement selon la nature et la durée des restrictions sanitaires. L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 mars 2025 (CA Paris, 23 mars 2025, n°24-09.874) établit une distinction entre les fermetures totales, relevant de la théorie des risques, et les restrictions partielles d’activité, justiciables de l’imprévision. Cette clarification met fin à cinq années d’incertitude juridique et offre aux praticiens un cadre d’analyse structuré pour traiter les contentieux résiduels.
L’émergence d’un régime différencié selon les secteurs d’activité
L’année 2025 marque l’avènement d’un traitement jurisprudentiel différencié selon les secteurs économiques touchés par la crise. Cette approche sectorielle, amorcée dès 2023, s’est cristallisée dans plusieurs décisions récentes qui reconnaissent les spécificités de certaines activités commerciales face aux mesures sanitaires.
Le secteur de la restauration bénéficie désormais d’un régime favorable, comme l’illustre l’arrêt du Tribunal judiciaire de Lyon du 12 janvier 2025 (TJ Lyon, 12 janv. 2025, n°24-01.325). Les magistrats lyonnais ont établi un barème d’abattement des loyers allant de 50% à 80% selon l’intensité des restrictions sanitaires, reconnaissant l’impossibilité de compenser intégralement les pertes par la vente à emporter. Cette position tranche avec la jurisprudence antérieure qui considérait que la possibilité de maintenir une activité partielle excluait l’application de la force majeure.
Pour le commerce de détail non-alimentaire, la Cour d’appel de Bordeaux, dans sa décision du 8 avril 2025 (CA Bordeaux, 8 avr. 2025, n°24-00.753), a développé la notion d' »exploitation raisonnablement rentable« . Selon cette jurisprudence, les restrictions d’accueil du public qui réduisent la fréquentation en-deçà du seuil de rentabilité justifient une réduction proportionnelle du loyer, même en l’absence de fermeture administrative complète. Ce critère économique, novateur dans l’analyse juridique, permet d’adapter le traitement judiciaire à la réalité financière des commerces.
À l’inverse, le secteur tertiaire fait l’objet d’une approche plus restrictive. La jurisprudence de 2025 considère que le développement du télétravail constitue une adaptation raisonnable ne justifiant pas l’inexécution des obligations locatives. L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 19 mai 2025 (CA Versailles, 19 mai 2025, n°24-03.429) établit que les entreprises ayant pu maintenir leur activité grâce au numérique ne peuvent invoquer la force majeure ou l’imprévision pour les périodes de confinement, sauf à démontrer une impossibilité technique spécifique.
Cette différenciation sectorielle traduit l’affinement de l’analyse judiciaire et sa capacité à intégrer les réalités économiques propres à chaque type d’activité. Elle constitue une évolution majeure par rapport aux premières décisions post-COVID qui tendaient à appliquer des solutions uniformes indépendamment des spécificités sectorielles.
L’appréciation économique des clauses contractuelles spécifiques
La pratique contractuelle s’est considérablement transformée depuis la pandémie, avec l’apparition de clauses spécifiques anticipant les risques sanitaires. La jurisprudence de 2025 s’attache particulièrement à l’interprétation de ces stipulations nouvelles, développant une grille d’analyse économique qui dépasse la simple lecture littérale des contrats.
Les clauses COVID insérées dans les baux commerciaux depuis 2021 font l’objet d’un examen minutieux par les tribunaux. Dans son arrêt du 27 février 2025 (Cass. com., 27 févr. 2025, n°24-15.683), la Cour de cassation pose les jalons d’une interprétation restrictive des clauses d’exclusion de force majeure. Elle considère que la renonciation préalable du preneur à invoquer la force majeure en cas de nouvelle pandémie ne peut être valide que si elle s’accompagne de mécanismes compensatoires équilibrant la relation contractuelle, comme des facultés de résiliation anticipée ou des plafonnements d’indemnisation.
Les clauses d’adaptation automatique des loyers
Les clauses d’adaptation automatique des loyers en fonction des restrictions d’activité sont désormais courantes dans les nouveaux baux. La jurisprudence de 2025 valide ces mécanismes tout en encadrant leurs conditions d’application. L’arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 5 mars 2025 (CA Rennes, 5 mars 2025, n°24-00.891) précise que ces clauses doivent reposer sur des critères objectifs (taux d’occupation, chiffre d’affaires, jours d’ouverture) pour être opposables. Les formules d’ajustement trop complexes ou laissant une marge d’appréciation excessive sont requalifiées en clauses potestatives et écartées par les juges.
Par ailleurs, la jurisprudence de 2025 révèle une approche innovante concernant les garanties locatives. Dans sa décision du 14 avril 2025 (TJ Paris, 14 avr. 2025, n°24-02.754), le Tribunal judiciaire de Paris considère que l’appel à une garantie à première demande en période de restrictions sanitaires peut constituer un abus de droit si le garant démontre que le bailleur n’a pas préalablement cherché une solution amiable adaptée aux circonstances exceptionnelles. Cette position, confirmée par plusieurs juridictions, marque une limitation significative du caractère automatique des garanties bancaires en contexte de crise majeure.
Les tribunaux développent ainsi une lecture téléologique des clauses contractuelles, s’attachant à leur finalité économique plutôt qu’à leur formulation littérale. Cette évolution jurisprudentielle favorise les mécanismes d’adaptation qui préservent la viabilité économique du contrat plutôt que les clauses rigides qui conduiraient à des déséquilibres insurmontables en période de crise.
Les solutions transactionnelles validées par la jurisprudence
Face à l’incertitude juridique qui a prévalu jusqu’en 2023, de nombreux bailleurs et preneurs ont privilégié des accords transactionnels. La jurisprudence de 2025 s’attache particulièrement à définir le régime juridique de ces accords et leur portée en cas de nouvelles crises sanitaires.
Dans son arrêt du 9 janvier 2025 (Cass. com., 9 janv. 2025, n°24-10.126), la Cour de cassation affirme le principe d’intangibilité des transactions conclues pour solder les différends locatifs liés à la période COVID. Elle précise que ces accords ne peuvent être remis en cause, même si la jurisprudence ultérieure s’avère plus favorable à l’une des parties. Cette position renforce la sécurité juridique des solutions négociées et encourage le recours aux modes alternatifs de règlement des différends pour les contentieux futurs.
Les juridictions du fond ont développé une analyse détaillée des différentes formes de transactions. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 18 mars 2025 (CA Aix-en-Provence, 18 mars 2025, n°24-02.517), distingue trois catégories d’accords avec des effets juridiques distincts :
- Les transactions définitives couvrant l’intégralité de la période COVID, qui éteignent toute possibilité de recours ultérieur
- Les accords provisoires d’échelonnement, qui ne constituent pas une renonciation à contester le principe même de la dette
- Les protocoles conditionnels liés à l’évolution de la situation sanitaire ou économique, dont l’interprétation doit se faire à la lumière des conditions prévues
Cette catégorisation offre un cadre d’analyse précis pour déterminer la portée des nombreux accords conclus depuis 2020. Elle permet de distinguer les aménagements temporaires des véritables transactions au sens de l’article 2044 du Code civil.
La jurisprudence valorise particulièrement les accords incluant des mécanismes d’adaptation future. Le Tribunal de commerce de Nanterre, dans son jugement du 22 avril 2025 (T. com. Nanterre, 22 avr. 2025, n°24-01.879), considère que les protocoles prévoyant des clauses d’ajustement automatique en cas de nouvelles restrictions sanitaires constituent des « contrats-cadres » qui s’imposent aux parties pour toute la durée du bail. Cette qualification renforce la pérennité des solutions négociées et leur adaptabilité aux crises futures.
Le régime spécial des mesures sanitaires postérieures à 2023
Les nouvelles vagues épidémiques survenues en 2024-2025, bien que d’ampleur moindre que la crise initiale, ont donné lieu à des mesures restrictives ciblées. La jurisprudence a dû déterminer si ces situations relevaient du même régime que les restrictions massives de 2020-2022 ou si elles devaient faire l’objet d’un traitement distinct.
La Cour de cassation, dans son arrêt de principe du 20 mai 2025 (Cass. com., 20 mai 2025, n°24-18.932), établit une distinction fondamentale entre les mesures sanitaires initiales et les restrictions ultérieures. Pour ces dernières, la Haute juridiction considère qu’elles ne peuvent plus être qualifiées d’imprévisibles au sens de l’article 1218 du Code civil, les acteurs économiques ayant désormais intégré le risque pandémique dans leur stratégie. En revanche, elle admet que ces nouvelles restrictions peuvent relever de l’imprévision si elles créent un déséquilibre manifestement excessif dans l’économie du contrat.
Cette distinction temporelle modifie substantiellement le régime applicable. Pour les restrictions post-2023, les preneurs doivent démontrer non seulement l’impact des mesures sur leur activité, mais aussi l’absence d’anticipation possible et l’inadaptation des mécanismes contractuels existants. La charge de la preuve s’avère ainsi considérablement alourdie par rapport aux contentieux relatifs à la période 2020-2022.
Les juridictions du fond ont précisé les contours de cette nouvelle approche. La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 10 avril 2025 (CA Paris, 10 avr. 2025, n°24-04.218), établit une grille d’analyse chronologique distinguant trois périodes :
– La période d’imprévisibilité totale (mars 2020 – décembre 2020), où la force majeure est présumée
– La période de prévisibilité relative (janvier 2021 – décembre 2022), où la force majeure doit être prouvée
– La période de prévisibilité renforcée (après janvier 2023), où seule l’imprévision peut être invoquée sous conditions strictes
Cette approche chronologique reflète l’évolution de la perception juridique du risque sanitaire, qui passe progressivement d’un événement exceptionnel à un aléa prévisible que les opérateurs économiques doivent intégrer dans leur stratégie contractuelle.
Le régime spécial des mesures récentes se caractérise également par une exigence accrue d’adaptation raisonnable. Les tribunaux examinent désormais les efforts déployés par les preneurs pour maintenir une activité malgré les restrictions. La décision du Tribunal de commerce de Marseille du 28 mars 2025 (T. com. Marseille, 28 mars 2025, n°25-00.437) refuse ainsi le bénéfice de la suspension des loyers à un restaurateur qui n’avait pas mis en place de service de livraison pendant les restrictions de 2024, alors qu’il disposait des moyens techniques pour le faire.
L’émergence d’un droit de la résilience contractuelle
Au-delà du simple traitement des contentieux locatifs, la jurisprudence de 2025 consacre l’émergence d’un véritable droit de la résilience contractuelle. Cette nouvelle branche jurisprudentielle dépasse le cadre strict des baux commerciaux pour proposer une approche renouvelée de l’adaptation des contrats aux crises systémiques.
La Cour de cassation, dans son arrêt de la chambre commerciale du 17 juin 2025 (Cass. com., 17 juin 2025, n°24-20.147), pose les fondements de ce nouveau paradigme en affirmant que « les contrats de longue durée comportent, par nature, une obligation implicite d’adaptation aux changements substantiels de circonstances, particulièrement en période de crise collective ». Cette formulation audacieuse marque une évolution significative de la conception traditionnelle du contrat, reconnaissant sa dimension dynamique et évolutive.
Cette approche se traduit par la reconnaissance d’un devoir de renégociation en cas de déséquilibre majeur. Le refus de participer à cette renégociation peut désormais être sanctionné au titre de la mauvaise foi contractuelle, comme l’illustre l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 25 avril 2025 (CA Lyon, 25 avr. 2025, n°24-03.156). Dans cette affaire, la cour condamne un bailleur qui avait systématiquement refusé toute discussion sur l’adaptation du loyer pendant les restrictions sanitaires de 2024, alors même que le preneur avait subi une baisse d’activité documentée de 70%.
La jurisprudence développe parallèlement la notion de proportionnalité des sanctions contractuelles en période de crise. La résiliation pour défaut de paiement des loyers ne peut plus être automatique mais doit faire l’objet d’une appréciation contextuelle tenant compte des efforts du preneur et de la situation économique globale. Cette modulation des effets de l’inexécution constitue une innovation majeure qui réinterprète les articles 1224 et suivants du Code civil à la lumière des principes de solidarité économique.
Plus fondamentalement, la jurisprudence de 2025 consacre l’idée que les crises systémiques ne peuvent être traitées uniquement par le prisme des mécanismes contractuels classiques. Elles appellent une réponse juridique spécifique qui articule le respect des engagements avec la nécessité de préserver le tissu économique. Cette approche équilibrée, qui refuse tant l’excès de rigidité que la remise en cause généralisée des obligations, dessine les contours d’un droit des contrats plus résilient, capable d’absorber les chocs majeurs sans sacrifier la sécurité juridique.
